Необходимость в этой процедуре чаще всего возникает при совершении купли-продажи, когда нужно установить наиболее вероятную стоимость предмета сделки на свободном рынке, чтобы сделка была обоюдно честной для продавца и покупателя. При этом должны соблюдаться определенные условия.
Продавец и покупатель не должны быть в зависимых условиях, сделка производится ими не вынужденно, а по обоюдному желанию и согласию.
Чтобы принять решение, им нужно владеть полной информацией, чтобы были соблюдены интересы каждой стороны. Объект недвижимости предлагается к продаже достаточно долго для изучения его характеристик. Оплата недвижимости при покупке должна производиться в денежной или, по согласованию сторон, в эквивалентной форме, льгот или скидок не предусмотрено. Предмет сделки при этом должен иметь спрос, быть полезным. Также необходимое условие для передачи недвижимости от одного хозяина другому его отчужденность.
Чтобы произвести рыночную оценку недвижимости, используются три метода: сравнение, затратный и метод капитализации доходов.
Первый способ оценки, метод сравнительных продаж, основывается на реальном рынке со сформированными ценами. Анализ подобных продаж дает специалисту возможность оценить объект недвижимости по аналогии. В Европе 90% оценки именно такого рода. Но использовать подобный способ возможно только на сложившемся рынке недвижимости.
Затратный метод невозможно применить к оценке земельного участка, кроме очень редких исключений, когда на земле действительно производились какие-то операции для улучшения ее качества. Наиболее приемлем затратный способ для искусственно созданных конструкций. Нередко стоимость земли складывается со стоимостью сооружений.
Для оценки земель удобнее применить метод капитализации доходов, предполагающий расчет, основанный на глубоком анализе предполагаемых к осуществлению мероприятий, которые принесут владельцу наибольший доход. Так же рассчитывается стоимость недвижимости – в плане участия объекта в проекте, способном принести наибольшую выгоду владельцу.
Поскольку около 70% налогов формируется из налогов на недвижимость, налоговые органы заинтересованы в оценке недвижимости. Также и банкам для страхования объектов по реальной стоимости не обойтись без результатов независимой оценки.
Все статьи
